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行情 l 重庆楼市你到底闹哪样?阴悄悄的火爆

2019-06-13 来源:guohui
 
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行情 l 重庆楼市你到底闹哪样?阴悄悄的火爆

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重庆楼市如雾里看花。


本期内容提要

每次到了月初,我们就来玩一个猜猜猜的游戏:上个月重庆楼市到底成交了多少啊?然而这次不用猜。5月行情数据基本确定。这次扑朔迷离的,是数据背后的真相。


比起来,5月成交量不如去年同期,不如上月,价格还降了。


光看这些表象,会轻易得出市场降温的结论。我的结论恰恰相反:5月行情就一个字,还是——爆。


正文约1800字,预计阅读时间5分钟。


1


5月,重庆主城商品住宅到底成交了多少?238万方。


克而瑞和领域盛景均是238万方,铭腾机构234万方,相差无几,无需论证。

 

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数据来自克而瑞。

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数据来自领域盛景。

 

综合以上两个机构数据,238万方这个成交量,比去年同期下降了12%,比上月下降了15%,成交均价下降了1%。


光看数据,必然得出「量价齐跌」的结论。然而我们需要拉通来看。


第一,成交均价下降1%,基本可以忽略不计。见上图,从去年7月起,成交均价就一直在11000-12000元之间浮动,这个月多点,下个月又少回来,价格线基本上是一条直线。更何况,均价跟你实际买到的价格又没多大关系。


第二,成交量环比下降15%。上月的成交量正常吗?不正常。首先,4月成交一般会比3月低,「金三银四」嘛,然而今年是「金四银三」;其次,今年4月行情异常火爆,279万方,见上图,自2018年以来,月成交排第二,仅次于去年6月份。至于原因,我上次说了,不排除有「5月1日新版征信上线」传言逼定的因素(《行情l那些说四月行情遇冷的人啪啪打脸了》)。千万不要小看传言的力量,当市场上所有开发商都这么说的时候,你不信也信了。


第三,成交量同比下降12%。去年同期的成交量正常吗?不正常。去年上半年,还是「抢抢抢」的节奏,一房难求,还需要托关系,给茶水费……

2


为什么我说5月行情爆?


成交量全国排名第一,都已经不是理由了。绝大多数情况下,都是第一。这是常态。否则怎么来的全年成交量第一呢(2017年、2018年重庆拿下全国销冠)?

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数据来自克而瑞。表中的218万方成交量,是根据28日左右数据预估,已经排名第一了。238万方应是全月准确数据。

 

我的理由:


一还是跟正常年份比。我说了无数次,正常年份年成交量2000万方,月均成交167万方。238万方还不叫爆吗?只要上了200万方都叫爆。


二是重庆楼市的去化周期,只有3个多月。5月库存量比4月整体是下降,也就是说在供求关系上,供持续小于求。

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数据来自克而瑞。

 

再拉通放到全国来比,3个多月的去化周期,仅比武汉略高。都属于「抢抢抢」的节奏,这样的行情还不叫爆?

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数据来自克而瑞。因成交数据为预估,所以去化周期略有差异,为3.19个月。但看大趋势没问题。

3


你问我后市行情的预判,有啥可说的呢,继续火爆呗。可能你不赞同。我想说的是,今年重庆楼市的火爆,跟前两年不同,属于阴悄悄的火爆


土拍。你可能会说,土地市场是摆在明面上的火爆,今天这里出「地王」,明天那里出「地王」,「地王」何其多!可你知道前五月土拍到底拍了多少钱吗?

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2019年前5月重庆主城土地成交。数据来自重庆房天下。


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